L'indice des loyers commerciaux (ILC) sert de référence pour réviser le loyer d'un bail commercial au rythme du marché.
Publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), il concerne les commerçants et les artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Bailleurs comme locataires s'appuient sur lui pour ajuster un loyer de façon encadrée et transparente, sans renégociation arbitraire.
Nous vous expliquons ce que recouvre l'ILC, comment l'INSEE le calcule depuis sa réforme, et de quelle manière vous l'utilisez pour réviser un loyer commercial en toute sécurité.
Qu'est-ce que l'indice des loyers commerciaux (ILC) ?
Définition de l'ILC
L'ILC est un indice trimestriel qui mesure l'évolution des coûts liés à l'activité commerciale. L'INSEE le publie sur une base 100 fixée au premier trimestre 2008, un point de comparaison stable d'un trimestre à l'autre.
La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 l'a créé, et la loi Pinel de 2014 en a fait l'indice de référence pour les baux commerciaux portant sur une activité commerciale ou artisanale.
Son objectif tient en une idée simple : suivre la conjoncture pour ajuster les loyers au plus près de la réalité économique, année après année.
À quoi sert l'ILC ?
L'ILC équilibre la relation entre le bailleur et le locataire. Il a remplacé l'ancien indice du coût de la construction (ICC) comme référence des loyers commerciaux, car ce dernier était jugé trop instable et souvent défavorable au locataire. En reliant la révision du loyer à des indicateurs économiques mesurés, l'ILC limite les écarts brutaux et sécurise le contrat dans la durée.
Pour le commerçant, cette mécanique protège la trésorerie en lissant les hausses. Pour le propriétaire, elle garantit un loyer qui suit l'économie réelle plutôt qu'une négociation au cas par cas. Dans la pratique, l'ILC s'utilise surtout via la clause d'indexation du bail, qui aligne le loyer sur l'indice à date fixe, le plus souvent chaque année.
ILC, ILAT ou ICC : quel indice pour quel bail ?
Le choix de l'indice dépend de l'activité exercée dans le local :
- l'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales (boutiques, restaurants, ateliers),
- l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) vise les bureaux et les professions libérales,
- l'ICC, encore cité dans certains baux anciens, reste utilisable mais a perdu son statut d'indice de référence.
Les parties choisissent l'indice à la signature et l'inscrivent dans la clause d'indexation du bail. En l'absence de mention, ou si un contrat renvoie à l'ICC obsolète, l'ILC s'applique par défaut pour une activité commerciale ou artisanale.
Estimez le loyer de marché de votre local
Comment l'INSEE calcule-t-il l'ILC ?
La formule de calcul actuelle
Depuis le quatrième trimestre 2021, l'INSEE calcule l'ILC à partir de deux composantes seulement :
- l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL) pour 75 %
- l'indice du coût de la construction (ICC) pour 25 %
La formule s'écrit ILC = 75 % mIPCL + 25 % mICC.
Le décret du 14 mars 2022 a retiré la troisième composante historique, l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD), qui pesait 25 %. Cette suppression réduit la volatilité de l'indice, longtemps amplifiée par la croissance du commerce en ligne.
L'IPCL mesure l'évolution générale des prix supportés par les ménages, hors tabac et hors loyers. L'ICC suit le coût de la construction neuve. En combinant les deux, l'ILC reflète à la fois l'inflation que subissent les commerces et le coût du bâti. Chaque composante entre dans le calcul sous forme de moyenne (douze mois pour les prix, quatre trimestres pour la construction), une méthode qui atténue les variations d'un trimestre isolé et donne un indice trimestriel plus régulier.
Comme l'indice part d'une base 100 au premier trimestre 2008, vous lisez son évolution en comparant deux valeurs : un ILC qui passe de 120 à 126 traduit une hausse de 5 % sur la période retenue, à reporter ensuite sur le loyer.
Où trouver le dernier ILC publié ?
L'INSEE publie chaque nouvel ILC vers la fin du troisième mois qui suit le trimestre concerné. L'indice du premier trimestre paraît fin juin, celui du deuxième trimestre fin septembre, et ainsi de suite. Vous consultez la valeur la plus récente et l'historique complet directement sur le site de l'INSEE, ainsi que sur Légifrance et au Journal officiel.
Pour réviser un loyer, prenez toujours l'indice du trimestre inscrit dans votre bail comme référence, puis l'indice du même trimestre publié l'année suivante. Reportez-vous à la série officielle de l'INSEE avant chaque calcul, car ces valeurs évoluent à chaque nouvelle publication trimestrielle. À chaque parution, l'INSEE indique aussi la variation de l'indice sur un an, un repère utile pour anticiper l'ampleur d'une révision.
L'ILAT, qui suit les mêmes règles de publication, figure sur les mêmes pages pour les baux tertiaires.
Estimez la valeur de vos murs commerciaux
Comment réviser un loyer commercial avec l'ILC ?
Qui peut appliquer l'ILC et quand ?
L'ILC concerne les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale, immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou relevant du répertoire des métiers, des formalités regroupées depuis janvier 2023 dans le registre national des entreprises (RNE) via le guichet unique.
Les bureaux, les entrepôts et les locaux industriels en sont exclus et relèvent d'autres indices.
La révision peut venir du bailleur ou du locataire : chaque année si le bail prévoit une clause d'indexation, tous les trois ans au titre de la révision triennale, ou lors du renouvellement après neuf ans. La demande se notifie par lettre recommandée, en précisant le nouveau loyer, les indices retenus et la date d'effet.
La formule de révision
La révision repose sur une règle de proportion. Le nouveau loyer se calcule ainsi : loyer actuel multiplié par le nouvel indice ILC, divisé par l'indice ILC de référence. Pour une indexation annuelle, vous comparez l'indice du trimestre de référence d'une année à celui du même trimestre l'année suivante.
La clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) joue dans les deux sens :
- un ILC en hausse fait monter le loyer
- un ILC en baisse le fait diminuer
Une clause qui ne s'appliquerait qu'à la hausse est réputée non écrite, et seule cette stipulation est alors neutralisée par le juge.
La révision triennale obéit à une limite supplémentaire : la variation du loyer ne peut pas dépasser celle de l'ILC sur la période, sauf déplafonnement. Ce déplafonnement reste possible quand une modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de la valeur locative supérieure à 10 %, par exemple l'arrivée d'une locomotive commerciale ou la piétonnisation d'une rue.
Le plafonnement de la variation du loyer
Un dispositif temporaire a encadré la hausse de l'ILC pour les PME. La loi pouvoir d'achat du 16 août 2022, prolongée par la loi du 7 juillet 2023, a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC appliquée aux baux des PME (moins de 250 salariés), pour les indices compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024 inclus.
Depuis le deuxième trimestre 2024, ce plafond ne s'applique plus et l'ILC se répercute en entier. Le mécanisme général de plafonnement de la révision reste prévu par le Code de commerce. Nous en détaillons les règles dans notre guide sur le plafonnement du loyer commercial.
Réalisez votre étude de marché
Situer votre loyer sur le marché avec Data-B
L'ILC encadre l'évolution de votre loyer pendant le bail, mais il ne dit rien de sa valeur de marché. Au renouvellement, le loyer peut sortir de cet encadrement si la valeur locative locale a fortement bougé, par exemple à la suite d'une modification des facteurs locaux de commercialité. Savoir où se situe votre loyer face au marché devient alors un levier de négociation concret.
Avec Valeur Locative de Data-B, vous connaissez le loyer moyen d'un local commercial partout en France, à partir de transactions réelles. Vous comparez votre loyer actuel aux références locales, vous repérez un éventuel décalage, et vous préparez une révision ou un renouvellement sur des bases chiffrées.
Bailleur cherchant à valoriser un actif, ou commerçant attentif à votre taux d'effort, vous avancez avec des données plutôt qu'avec des estimations approximatives.
Pour affiner l'analyse, les transactions de fonds de commerce enregistrées sur le secteur éclairent aussi la dynamique des loyers d'une rue ou d'un quartier. Le module réunit ces informations sur une carte interactive et des données issues du terrain, pour transformer une discussion de renouvellement en argumentaire chiffré, exportable au format CSV ou XLSX.
Conclusion
L'indice des loyers commerciaux reste l'outil de référence pour faire évoluer un loyer de bail commercial au rythme de l'économie. Sa réforme de 2022 l'a recentré sur les prix à la consommation et le coût de la construction, pour des révisions plus stables.
Côté méthode, retenez trois réflexes :
- vérifier l'indice inscrit à votre bail,
- reprendre la dernière valeur publiée par l'INSEE,
- puis appliquer la formule de proportion.
Pour sécuriser la rédaction ou la négociation d'un bail, l'appui d'un professionnel du droit immobilier garde tout son intérêt. Et pour situer votre loyer face au marché, les données de Data-B vous donnent une longueur d'avance.
FAQ sur l'indice des loyers commerciaux
L'ILC est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui sert à réviser le loyer des baux commerciaux. Il concerne les activités commerciales et artisanales et suit l'évolution des prix à la consommation et du coût de la construction.
Depuis le quatrième trimestre 2021, l'ILC se compose à 75 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL) et à 25 % de l'indice du coût de la construction (ICC). La formule s'écrit ILC = 75 % mIPCL + 25 % mICC. L'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail n'entre plus dans le calcul.
Vous multipliez le loyer en cours par le nouvel indice ILC, puis vous divisez par l'indice ILC de référence inscrit au bail. La révision peut intervenir chaque année par indexation, ou tous les trois ans au titre de la révision triennale.
L'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales, l'ILAT aux activités tertiaires comme les bureaux et les professions libérales. L'indice retenu doit figurer dans la clause d'indexation du bail signé entre les parties.
Non. Le plafonnement de la variation de l'ILC pour les PME a concerné les indices du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2024 inclus. Depuis le deuxième trimestre 2024, l'ILC s'applique sans limite de variation.
L'ILC concerne les baux commerciaux. L'indice de référence des loyers (IRL) concerne, lui, les locations de logements d'habitation. Les deux indices sont publiés par l'INSEE, mais ils ne s'appliquent pas aux mêmes contrats : pour un local commercial ou artisanal, c'est l'ILC (ou l'ILAT) qui fait foi, jamais l'IRL.
